عادت قضية الايجار القديم لتتصدر الأحداث في مصر بعد تداول النص الكامل للقانون بعد إقراره من مجلس النواب ممثلا في لجنة الإسكان بالمجلس، كما أبدت الحكومة وجهة نظرها تجاه تعديل قانون الايجار القديم.
وفي هذا السياق، فقد وافقت لجنة الإسكان بمجلس النواب خلال اجتماعها اليوم، نهائيا على مشروع قانون الإيجار القديم المقدم من الحكومة في صياغته الجديدة.. وفيما يلي ننشر مواد مشروع القانون.
قانون الايجار القديم يثير الجدل في مصر
مشروع قانون بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
مادة (1):
تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأغراض الطبيعية لغير غرض السكنى وفقًا لأحكام القانون رقم 44 لسنة 1987 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ولسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
مادة (2):
تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأغراض الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.
اقرأ أيضا:
7 اختلافات جوهرية بين الغني والفقير.. التفكير والعمل والمال والوقت وأشياء أخرى
مادة (3):
تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية:
لجان حصر في كل محافظة بمصر
- الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشوارع الكائن بها العقار.
- مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.
- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.
- شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
- القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، الكائنة في ذات المنطقة.
ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان، وتنتهي هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد المدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة ومماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.
اقرأ أيضا:
عمرو أديب يكشف عن راتبه لأول مرة.. (فيديو)
مادة (4):
اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة في المناطق متميزة بزيادة عشرين مثلًا للقيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألفي جنيه، ويوقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن بالمناطق المتوسطة، واثني عشر ونصف مثلًا للأماكن بالمناطق الاقتصادية، وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيهًا للأماكن في المناطق الاقتصادية.
ويلتزم المستأجر أو من أمد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بالمواد (3) من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيهًا شهريًا، على أن يلتزم المستأجر أو من أمد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (3) بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.
مادة (5):
اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأغراض الطبيعية لغير السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.
الايجار القديم وزيادة القيمة الإيجارية
مادة (6):
تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (٤)، و (٥) من هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة (15%).
اقرأ أيضا:
مصر.. قرار رسمي برفع الحد الأدنى للأجور في القطاع الخاص
مادة (7):
مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة (٢) من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين:
- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار للمكان المؤجر لمده تزيد على سنة دون مبرر.
- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
الامتناع عن الإخلاء واللجوء للقضاء
وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.
ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.
مادة (٨):
مع عدم الإخلال بحكم المادتين (٢، ٧) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقًا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود في المادة (٢) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تملكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، وتكون الأسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص المستأجر الأصلي وزوجه وولده ممن امتد إليه عقد الإيجار.
ويصدر رئيس مجلس الوزراء بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قرارًا بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقي الطلبات والبت فيها.
إعلان الدولة عن الوحدات السكنية
وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقديمهم طلب مرفقًا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، ويحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.
مادة (٩):
مع عدم الإخلال بحكم المادة (٢) من هذا القانون، تلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و ٦ لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، كما يلغى كل حكم يخالف أحكامه.
مادة (10):
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من التالي لتاريخ نشره.
الحكومة تبدي وجهة نظرها بشأن الايجار القديم
بدورها، أوضحت الحكومة المصرية دوافع تعديل قانون الإيجار القديم: 100 عام من التشريعات الاستثنائية أوشكت على الانتهاء
وقالت الحكومة، في المذكرة الإيضاحية المرفقة بمشروع قانون تعديل أحكام قانون الإيجار القديم، الذي بدأت لجنة الإسكان بمجلس النواب مناقشته اليوم، أن المشروع الجديد يأتي تتويجًا لمسار طويل من التشريعات الاستثنائية التي حكمت العلاقة الإيجارية منذ نحو قرن من الزمان، والتي نشأت في أعقاب أزمات كبرى مثل الحربين العالميتين وأزمات الإسكان المتلاحقة، وأسفرت عن ظواهر سلبية أثّرت على السوق العقاري والإنتاج والاستثمار.
اقرأ أيضا:
الحكومة المصرية تدرس زيادة الرواتب والمعاشات.. التفاصيل
وذكرت المذكرة أن أول تدخل تشريعي لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر كان بالقانون رقم 4 لسنة 1921، الذي تقيّد بأجر الأماكن لفترة محدودة، تلاه عودة العمل بالقواعد العامة حتى اندلاع الحرب العالمية الثانية، حيث أُصدرت أوامر عسكرية بمنع زيادة الأجرة وتمديد عقود الإيجار تلقائيًا، ثم جرى تقنين تلك الأوامر بالقانون رقم 121 لسنة 1947، وصدرت بعده حزمة قوانين في خمسينيات وستينيات القرن الماضي خفّضت القيم الإيجارية.
تنظيم العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر
وفي عام 1977 صدر القانون رقم 49 لتنظيم العلاقة الإيجارية وكفالة مشاركة القطاع الخاص في الاستثمار العقاري، إلا أن التطبيق كشف عن قصور في أحكامه، مما استدعى إصدار القانون رقم 136 لسنة 1981 لمعالجة القصور، لكنه بدوره استمر في فرض قيود استثنائية على العلاقة التعاقدية، مما أدى إلى نتائج سلبية عديدة، مثل عزوف الملاك عن تأجير ممتلكاتهم أو صيانتها، واتجاه السوق إلى التمليك، واحتفاظ المستأجرين بوحدات لا يحتاجونها فعليًا، مما فاقم أزمة الإسكان.
وسعيًا لإنهاء هذه التشريعات الاستثنائية، صدر القانون رقم 4 لسنة 1996 ليعيد سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أحقية أحد في البقاء بها، وأكدت المحكمة الدستورية العليا هذا الاتجاه في عدة أحكام، أبرزها حكمها الصادر في 9 نوفمبر 2024 بالقضية رقم 24 لسنة 20 «دستورية»، والذي قضى بعدم دستورية النصوص التي تثبّت الأجرة السنوية للأماكن السكنية، محددًا نفاذ الحكم في اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد البرلماني العادي الحالي.
قوانين استثنائية وأزمة مزمنة
وأكدت الحكومة أن استمرار القوانين الاستثنائية أفرز أزمة مزمنة أثرت سلبًا على الثروة العقارية والأسرة والمجتمع والاقتصاد القومي، مشددة على أن تلك القوانين بطبيعتها مؤقتة، وأنه حان الوقت لإنهائها وإعادة العلاقة الإيجارية إلى أصلها كعقد رضائي تحكمه القواعد العامة ومبدأ سلطان الإرادة.
اقرأ أيضا:
10 وظائف تدر عائداً سنوياً يتجاوز الـ250 ألف دولار
واستهداءً بالقانون رقم 4 لسنة 1996، وامتثالًا لحكم المحكمة الدستورية، جاء مشروع القانون الحالي ليعالج الاختلالات التاريخية، ويعيد تنظيم الأجرة القانونية سواء للأماكن المؤجرة لغرض السكني أو للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، وذلك وفقًا لنظام مرحلي ينتهي خلال 7 سنوات في الحالة الأولى، و5 سنوات في الثانية، إيذانًا بعودة التوازن المنشود لعلاقة طالما اختلّت بفعل قوانين استثنائية امتدت لما يقارب المائة عام.
فترة انتقالية لمدة 7 سنوات
وتم إقرار فترة 7 سنوات بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، و 5 سنوات بالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، وإلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك بانتهاء الفترة الانتقالية، مع النص صراحة على إلغاء كافة قوانين الإيجار القديم بعد انتهاء هذه الفترة الانتقالية.
كما تم إقرار إنهاء عقود الإيجار القديم وتحرير العلاقة الإيجارية بحيث تصبح جميع عقود الإيجار خاضعة لأحكام القانون المدني وفقا لإرادة الطرفين، وذلك بعد انتهاء الفترة الانتقالية المحددة بالقانون.
زيادة القيمة الإيجارية القانونية
وأقر مشروع القانون بزيادة القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى في المناطق المتميزة بواقع (عشرين بالمائة) مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره 1000 جنيه، وبواقع (عشرة بالمائة) أمثال القيمة الإيجارية السارية للوحدات الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره 400 جنيه في المناطق المتوسطة، و250 جنيه للوحدات الكائنة في المناطق الاقتصادية.
وسيتم زيادة القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بواقع 5 أمثال القيمة الإيجارية الحالية.
وزيادة القيمة الإيجارية (للأماكن المؤجرة لغرض السكنى ولغير غرض السكنى) خلال الفترة الانتقالية بصفة دورية سنوياً بواقع 15بالمائة.
لجان حصر بالمناطق واستحداث حالات
وتم تشكيل لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق (متميزة ومتوسطة واقتصادية) وفقا لعدة معايير من بينها الموقع الجغرافي ومستوى البناء والمرافق المتصلة بالعقار وشبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة، وتحديد القيمة الإيجارية المستحقة بناء على هذا التصنيف، على أن تنتهي هذه اللجان من أعمالها خلال 3 شهور من تاريخ العمل بالقانون.
كما تم استحداث حالات تجيز للمالك أو المؤجر المطالبة بإخلاء العين المؤجرة بخلاف الحالات الواردة بقوانين الإيجار القديم، وذلك إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو إذا ما ثبت أنه يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
اقرأ أيضا:
الراتب لا يكفي .. 12 نصيحة لاستكمال الشهر بلا أزمات المالية
وأقر مشروع القانون منح المستأجرين الخاضعين لأحكام هذا القانون قبل انتهاء عقودهم أحقية فى تخصيص وحدة سكنية أوغير سكنية، إيجاراً أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، على أن تكون الأسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية.
وسيتم إلزام الدولة حال إعلانها عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكًا، خلال الفترة الانتقالية بأن تكون الأولوية في التخصيص للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بمجرد تقدمه بطلب مرفقًا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة.
اقرأ أيضا:
دولة عربية ترفع رواتب موظفيها بنسبة 150% لمواجهة التضخم وأعباء المعيشة