حالة من الجدل في الشارع المصري، بعد تصديق الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي صباح اليوم الاثنين 4 أغسطس 2025، على قانون الإيجار القديم، ليدخل القانون حيز التنفيذ رسميا، وسط مخاوف من أصحاب الإيجارات القديمة بشأن مصيرهم بعد تصديق مؤسسة الرئاسة رسميا على القانون وأصبح نافذ التطبيق على أرض الواقع.
وتقول الحكومة المصرية، إن هذا القانون يهدف إلى تحقيق توازن عادل بين حقوق المالك والمستأجر، مع حماية الفئات الضعيفة مثل كبار السن ومحدودي الدخل، وتفعيل السوق العقاري.
الأماكن التي تسري عليها أحكام القانون
وفقا للمادة الأولى من مشروعي القانون المقدمين إلى مجلس النواب، تسري الأحكام على الأماكن التالية:
الوحدات السكنية:
تشمل الشقق والوحدات المؤجرة للأفراد بغرض الإقامة.
تخضع للقانونين رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981.
تشمل الوحدات التي تحولت إلى ملكية مع استمرار العلاقة الإيجارية.
الوحدات غير السكنية للأشخاص الطبيعيين:
تشمل الوحدات التجارية (محال، متاجر)، الإدارية (مكاتب، شركات)، والمهنية (عيادات، مكاتب هندسية).
تنطبق على الأفراد (وليس الشركات أو الأشخاص الاعتباريين) وفقا للقانونين المذكورين.
الوحدات المملوكة تحت نظام التمليك:
تشمل الوحدات التي كانت مؤجرة ثم تحولت إلى ملكية، مع بقاء العلاقة الإيجارية خاضعة للقانون القديم.
الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتباريين (مثل الشركات أو السفارات) لغير أغراض السكن تخضع لقانون رقم 10 لسنة 2022، الذي ينظم إخلاء هذه الوحدات.
ونصت المادة (1)
من القرار المنشور في الجريدة الرسمية، على أن: "تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر".
اقرا ايضا:
قانون الإيجار القديم يدخل حيز التنفيذ بعد تصديق السيسي رسمياً.. التفاصيل كاملة ونص القرار
ونصت المادة (2)
على أن: "تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك".
فيما تضمنت المادة الثالثة
"تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة، تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية".
وبهذا يسري قانون الإيجار القديم بعد نشره في الجريدة الرسمية.
إحصائيات قانون الإيجار القديم
وفقا للجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء:
عدد الوحدات السكنية الخاضعة للإيجار القديم: حوالي 1،879،746 وحدة، تمثل 7% من إجمالي الوحدات السكنية في مصر (42 مليون وحدة تشمل التمليك والإيجار الجديد والقديم).
التوزيع الجغرافي: النسبة الأكبر في المناطق الحضرية، خاصة القاهرة الكبرى والإسكندرية.
الوحدات غير السكنية: تشمل حوالي 500،000 وحدة تجارية وإدارية بارزة في الأسواق التقليدية.
عدد المستأجرين المتأثرين: حوالي 6.13 مليون مواطن يعيشون في 3 ملايين وحدة مؤجرة بأسعار قديمة.
أهداف قانون الإيجار القديم 2025
يهدف القانون إلى تحقيق الأهداف التالية وفقا لتصريحات الحكومة المصرية:
تحقيق توازن بين حقوق المالك (زيادة القيمة الإيجارية) وحقوق المستأجر (البقاء بسعر عادل).
تخفيف العبء على المحاكم، حيث تشكل قضايا الإيجار حوالي 30% من القضايا المدنية.
ضمان عدم إخلاء كبار السن ومحدودي الدخل بشكل عشوائي.
تحرير الوحدات المغلقة (حوالي 450،000 وحدة) لإعادة استغلالها وزيادة العرض العقاري.
نسبة الزيادات في قانون الإيجار القديم 2025
زيادة القيمة الإيجارية لـ الوحدات السكنية:
زيادة تصل إلى 20 ضعف القيمة الإيجارية الحالية (بحد أدنى 1000 جنيه شهريا في المدن والأحياء، و500 جنيه في القرى).
وتُحدد القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغرض السكن على النحو التالي:
20 ضعف القيمة الإيجارية الحالية للوحدات بالمناطق المتميزة، وبحد أدنى 1000 جنيه.
10 أضعاف القيمة الحالية للوحدات في المناطق المتوسطة، وبحد أدنى 400 جنيه.
10 أضعاف القيمة الحالية للوحدات بالمناطق الاقتصادية، وبحد أدنى 250 جنيهًا.
ويُسدد المستأجر أجرة مؤقتة قدرها 250 جنيهًا شهريًا لحين صدور قرار تصنيف المنطقة، وبمجرد نشر التصنيف من الجهة المختصة، يُلزم المستأجر بسداد الفروق المستحقة على أقساط شهرية.
الوحدات غير السكنية:
زيادة تصل إلى 5 أضعاف القيمة الإيجارية الحالية.
ملحوظة: زيادة القيمة الإيجارية (للأماكن المؤجرة لغرض السكنى ولغير غرض السكنى) خلال الفترة الانتقالية بصفة دورية سنوياً بواقع (15%)
تقسيم المناطق وقيمة الإيجار:
المناطق المتميزة: حد أدنى 1000 جنيه.
المناطق المتوسطة والاقتصادية: زيادات أقل تدريجيا (تصل إلى 10 أضعاف).
مدة انتقالية لإنهاء عقود الإيجار القديم:
الوحدات السكنية: تنتهي العقود بعد 7 سنوات من تاريخ تطبيق القانون.
الوحدات غير السكنية: تنتهي بعد 5 سنوات.
يمكن إنهاء العقود بالتراضي قبل انتهاء المدة.
تصديق السيسي ونص قانون الإيجار القديم رسميا:
هذا وقد أصدر الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي القانون رقم 164 لسنة 2025، اليوم الاثنين رسميا، بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما يتعلق بالإيجارات القديمة، ونُشر القانون في العدد "مكرر 31" من الجريدة الرسمية الصادر بتاريخ اليوم 4 أغسطس 2025، ليبدأ سريانه اعتبارًا من اليوم التالي لنشره بعد تصديق الرئيس عليه رسمياً.
نص قانون الإيجار القديم
وينص القانون على أن أحكامه تسري على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى ولغير غرض السكنى، والخاضعة لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، المنظمين لتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
اقرا ايضا:
جديد قانون الإيجار القديم.. الدستورية العليا لم تصدر أي أحكام اليوم بشأن القانون
حدد القانون مددًا انتقالية واضحة لإنهاء عقود الإيجار القديمة؛ حيث تنتهي عقود الإيجار للأماكن المؤجرة لغرض السكني بعد سبع سنوات من تاريخ سريان القانون، بينما تنتهي عقود الإيجار للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكني بعد مرور خمس سنوات من نفس التاريخ، وذلك كله ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل انقضاء تلك المدد.
لجان حصر في كل محافظة
ألزم القانون المحافظين المختصين بتشكيل لجان حصر في نطاق كل محافظة، تتولى تقسيم المناطق التي تضم وحدات سكنية مؤجرة وفقًا لأحكام القانون، إلى مناطق متميزة، متوسطة، واقتصادية. وجاء هذا التقسيم بناءً على عدد من المعايير تشمل طبيعة الموقع الجغرافي، مستوى البناء، نوعية المواد المستخدمة، متوسط مساحات الوحدات، توافر المرافق من مياه وكهرباء وغاز، بالإضافة إلى شبكة الطرق والمواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية، فضلًا عن القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية طبقًا لقانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008.
وتلتزم اللجان بإنهاء أعمالها خلال ثلاثة أشهر من سريان القانون، مع السماح بتمديد المدة مرة واحدة بقرار من رئيس مجلس الوزراء، ويصدر المحافظ المختص قرارًا بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية، ويُعلن في وحدات الإدارة المحلية داخل كل محافظة
بموجب القانون الجديد، تبدأ القيم الإيجارية الجديدة من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالي لتاريخ سريانه. وتُحتسب القيم الإيجارية للأماكن المؤجرة للسكن في المناطق المتميزة على أساس عشرين مثل القيمة القانونية الحالية، وبحد أدنى ألف جنيه شهريًا. أما في المناطق المتوسطة فتُحتسب على عشرة أمثال القيمة الحالية، بحد أدنى أربعمائة جنيه، وفي المناطق الاقتصادية بحد أدنى مائتين وخمسين جنيهًا.
إلزام المستأجر بسداد الأجرة
ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بسداد هذه الأجرة لحين انتهاء لجان الحصر من أعمالها، وبعد إعلان المحافظ قرار الحصر، يسدد المستأجر الفروق المستحقة – إن وُجدت – على أقساط شهرية تعادل مدة استحقاقها السابقة.
وبالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكني، فيتم احتساب القيمة الإيجارية بواقع خمسة أمثال القيمة القانونية الحالية، وتُزاد القيمة المحددة للمادتين الرابعة والخامسة من هذا القانون بنسبة 15% سنويًا.
اقرا ايضا:
بيان عن المستأجرين الأصليين.. جديد أزمة قانون الإيجار القديم في مصر!!
نص القانون على أنه مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بإخلاء المكان في نهاية المدة المحددة بالقانون، أو إذا ثبت تركه مغلقًا دون مبرر لمدة تزيد على عام، أو في حال امتلاكه لوحدة أخرى صالحة للاستخدام لنفس الغرض.
وفي حال الامتناع عن الإخلاء، يحق للمالك أو المؤجر اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لاستصدار أمر بالطرد الفوري، دون الإخلال بحق التعويض، كما يحق للمستأجر أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة دون أن يترتب على ذلك وقف تنفيذ أمر الطرد.
طلب تخصيص وحدة بديلة
أقر القانون أيضًا أحقية المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار في طلب تخصيص وحدة بديلة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المتاحة لدى الدولة، سواء بالإيجار أو التمليك، وذلك قبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقد. ويتعين أن يُرفق الطلب بإقرار بالإخلاء وتسليم الوحدة، ويصدر مجلس الوزراء، بناءً على عرض وزير الإسكان، قرارًا خلال شهر من تاريخ سريان القانون، يحدد الشروط والإجراءات وأولويات تخصيص الوحدات، مع التزام الجهات المختصة بعرض النتائج على مجلس الوزراء لاعتمادها.
وأكد القانون على إعطاء الأولوية في تخصيص الوحدات للمستأجر الأصلي أو زوجه، على أن يتم ذلك قبل عام واحد على الأكثر من انتهاء مدة العقد وفق المادة الثانية.
اقرا ايضا:
وفي حال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها، سواء كانت سكنية أو غير سكنية، يكون للمستأجر أو من امتد إليه العقد الأولوية في التخصيص، متى تقدم بطلب مرفق به إقرار الإخلاء، ويتم ترتيب الأولويات بناء على طبيعة المنطقة والوحدة المطلوبة.
تاريخ سريان القانون رسمياً
وتضمن القانون الجديد مادة تلغي صراحة القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، وكذلك المادة 29 من القانون رقم 6 لسنة 1997، وذلك بعد مرور سبع سنوات من تاريخ العمل به، مع التأكيد على إلغاء كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.
أخيرًا، نصت المادة الأخيرة على أن يُنشر القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، أي في 5 أغسطس 2025، ويُنفذ كأحد قوانين الدولة، وقد صدر بتوقيع الرئيس عبدالفتاح السيسي في 10 صفر 1447 هجرية، الموافق 4 أغسطس 2025.
وفي السياق نفسه، صدّق رئيس الجمهورية على القانون رقم 165 لسنة 2025، بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996، بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها أو انتهت عقود إيجارها دون وجود حق للبقاء فيها. ونص التعديل على التزام المستأجر أو خلفه بإخلاء العين في نهاية المدة، ومنح المالك الحق في اللجوء إلى القضاء لاستصدار أمر طرد دون إخلال بالتعويض.
ويأتي القانون الجديد ليطوي صفحة استمرت لعقود في ملف الإيجارات القديمة، من خلال معالجة قانونية متدرجة ومتوازنة، تحقق مصالح جميع الأطراف وتحترم الحقوق المكتسبة وتضمن العدالة في الانتقال التدريجي للعقود القديمة نحو سوق إيجارية أكثر مرونة وتنظيمًا.
اقرا ايضا: